Má súd právo nariadiť predaj bytu bez vôle vlastníka bytu, ak vlastník bytu svojim konaní zasahuje do práv susedov?
Práva a povinnosti vlastníkov bytov
Byt, ale aj nebytový priestor, má každý vlastník povinnosť udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie. Najmä byt udržiavať a opravovať. Zároveň to musí robiť na vlastné náklady a pri užívaní bytu, pri jeho udržiavaní a zmenách, a tiež pri prenajatí bytu nesmie rušiť a ohrozovať ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
V prípade, ak správca bytového spoločenstva, jeho zástupca, alebo osoba oprávnená na výkon opravy a údržby požiada o vstup do bytu alebo nebytového priestoru, vlastník je povinný umožniť takýto vstup, na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere. Ak by toto neumožnil, zodpovedal by za škody, ktoré by jeho nečinnosťou vznikli.
Úpravy bytu alebo nebytového priestoru nie je možné vykonávať, ak by tým ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu. Tiež, ak by tým menil vzhľad domu bez súhlasu ostatných vlastníkov.
Každý vlastník bytu má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondov. S vlastníctvom bytov a nebytových priestorov je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku. Tieto spoločné časti má vlastník a osoby, ktoré s ním žijú v domácnosti, právo užívať.
Ďalšie práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome ustanovuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Súdom nariadený predaj bytu alebo nebytového priestoru
Súd má právo nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru, za splnenia nasledovných podmienok:
- vlastník svojim konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome;
- intenzita zásahu obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené súdom;
- niektorý z vlastníkov alebo spoločenstvo vlastníkov podal na súd dôvodný návrh na nariadenie predaja bytu alebo nebytového priestoru.
Mimosúdna obrana
Vlastník alebo spoločenstvo vlastníkov, ktorých práva mali byť porušené alebo sú porušované, majú právo iniciovať s označeným rušiteľom mimosúdne konanie na základe zákona č. 420/2004 Z. z. o mediácii. Na začatie mediácie, ako dobrovoľného zmierovacieho konania, sa vyžaduje súhlas všetkých dotknutých strán.
Mediátor z pozície nezávislej a nestrannej osoby vytvára podmienky pre komunikáciu a zmierlivé riešenie vzniknutého sporu, výsledkom ktorého má byť záväzná dohoda účastníkov mediácie.
Začatie mediačného konania má pre plynutie premlčacej lehoty a zánik práva rovnaké právne účinky ako uplatnenie práva na súde. Zároveň je celé mediačné konanie viazané zákonnou mlčanlivosťou nielen pre mediátora, ale aj pre účastníkov mediácie.
Mediačné konanie je možné začať aj po podaní žaloby na súd a súdne konanie ukončiť zmierom.
Súdna obrana
V prípade, ak možnosť mimosúdnej dohody zlyhala a je nevyhnutné podať návrh na nariadenie predaja bytu, je možné nechať sa právne zastúpiť advokátom. Advokátov registruje Slovenská advokátska komora.
Pre osoby v materiálnej núdzi poskytuje bezplatnú právnu pomoc Centrum právnej pomoci. Pod právnou pomocou možno rozumieť aj mediačné služby.
Praktické príklady, kedy súd nariadil predaj bytu
Krajský súd Banská Bystrica, 13Co/38/2020:
„Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalovaná dlhodobo narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, a to rušením nočného kľudu (vykonávaním stavebných prác v byte žalovanej vo večerných a v nočných hodinách, svietením svetla zo svetlometu z okna žalovanej do bytov ostatných vlastníkov bytov), hlasnou hudobnou produkciou v denných hodinách, opakovaným vytápaním bytu nielen žalobkyne, ale aj bytu vo vlastníctve Márie B., v dôsledku čoho vzniká škoda na majetku žalobkyne i Márie B., žalovaná ohrozuje bezpečnosť ostatných vlastníkov bytov (napr. založením otvoreného ohňa v byte z dôvodu pálenia šišiek, resp. papierov, vypadnutím sklenených výplní z okien bytu žalovanej, pričom došlo ku skratovému konaniu žalovanej s prejavmi suicidiálneho správania prezentovaného verejne), ďalej žalovaná porušuje dobré mravy v dome, a to arogantným správaním voči ostatným vlastníkov bytov, používaním vulgárnych nadávok, žalovaná taktiež poškodzuje byt v jej vlastníctve, ktorý je v dezolátnom stave i spoločné priestory v dome (vystriekaním steny v pivničných priestoroch vodou, v dôsledku čoho voda zatiekla do pivníc ostatných vlastníkov bytov).“
Okresný súd Bratislava II, 12C/20/2017:
„Z citovaných zákonných ustanovení a vykonaného dokazovania vyplýva, že žalovaná opakovane a neprimerane svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje ich výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo porušuje ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, najmä tým, že na požiadanie, na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere neumožňuje vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy plynového zariadenia, meračov tepla ako aj ďalších meracích zariadení. Žalovaná zároveň svojim konaním narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov a ohrozuje ich bezpečnosť, pričom neprimeraným spôsobom obťažuje ostatných vlastníkov hlukom a zápachom, čím sú plne naplnené predpoklady rozhodnutia súdu stanovené v §11 ods. 5 ZOVB.11. Vzhľadom na uvedené, keď žalovaná neprejavila žiadny záujem na riešení vzniknutej situácie a neposkytla ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov ako ani správcovi bytového domu potrebnú súčinnosť a sústavne dlhodobo ohrozuje a obmedzuje nerušený výkon vlastníckych práv ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, súd rozhodol ta nerušený výkon vlastníckych práv ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozhodnutia a nariadil predaj bytu č. XX nachádzajúcom sa na ulici X. Č.. X, na X. poschodí bytového domu so súpisným číslom XXXX, v obci J. – C. Č. O..12. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd o nariadení predaja bytu“
Okresný súd Veľký Krtíš, 3C/76/2016:
Vykonaným dokazovaním, najmä z výsluchu svedkov, samotného žalovaného, štatutárneho zástupcu žalobcu ako aj z predložených listinných dôkazov súd zistil, že vlastníci bytov správanie žalovaného namietajú a sťažujú sa sústavne najmä od roku 2015. Z obsahu sťažností vyplýva, že žalovaný opakovane narušuje ich pokojné bývanie, keď požíva alkoholické nápoje spolu so svojou družkou, pod ich vplyvom v denných, ale najmä v nočných hodinách vykrikuje, nadáva, používa vulgárne výrazy, búcha, pričom v bytovom dome bývajú aj rodiny s deťmi a aj starší občania, či dôchodcovia. Vzhľadom na vzniknutú situáciu bolo správanie žalovaného ako aj konflikty medzi žalovaným a ostatnými vlastníkmi bytov prejednávané Okresným úradom Veľký Krtíš, odborom vnútornej správy v rámci priestupkových konaní, tiež v blokovom konaní Mestskou políciou Veľký Krtíš ako aj Obvodným oddelením PZ Veľký Krtíš. Správanie žalovaného, ktorým sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov bolo aj predmetom zhromaždenia vlastníkov bytov žalobcu dňa 22. 02. 2016, ktorí jednoznačne rozhodli, aby žalobca podal predmetnú žalobu proti žalovanému. Súd mal preukázané, že byt žalovaného sa nachádza na 4. poschodí, pričom z výsluchu svedkov vyplynulo, že žalovaný pod vplyvom alkoholu v noci alebo cez deň vykrikuje, nadáva, vodí si do bytu bezdomovcov, s ktorými v byte požívajú alkoholické nápoje, nedodržiavajú zásady hygieny a slušnosti, správa sa nevhodne k ostatným vlastníkom bytov, ktorí sa ho dokonca boja. Tiež družka žalovaného v byte vrieska, mláti so všetkým čo jej príde do ruky, správa sa agresívne a vulgárne. Takéto správanie žalovaného trvá najmenej dva roky. Tým žalovaný opakovane a sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, keď v denných aj v nočných hodinách, ako bolo už uvedené vykrikuje, pričom používa vulgárne slová a búcha v byte, ktoré zvuky vnímajú veľmi rušivo najmä vlastníci bytov, ktorí bývajú v bytoch na poschodí pri žalovanom alebo sa ich byty nachádzajú pod bytom žalovaného, čo potvrdili svedkovia Z., V., T..13. Súd zdôrazňuje, že hoci je žalovaný vlastníkom predmetného bytu, ktorý nadobudol kúpnou zmluvou, v súlade s ustanovením § 123 Občianskeho zákonníka je pre neho ako vlastníka bytu, ako nositeľa subjektívneho vlastníckeho práva, daný zákonný obsah vlastníckeho práva, na základe ktorého má ako vlastník právnu možnosť jednak vec držať, užívať, disponovať s ňou na základe vlastného rozhodovania. Pritom však s prihliadnutím na ustanovenie § 11 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov, je však ako vlastník bytu povinný správať sa tak, aby svojim konaním ostatných vlastníkov bytov neobmedzoval vo výkone ich vlastníckeho práva a to tým, že by sústavne narušoval ich pokojné bývanie a porušoval dobré mravy v dome. V odseku 11. Odôvodnenia tohto rozsudku súd poukázal na to, že predmetom Zákona o vlastníctve bytov sú okrem iného aj vzájomné vzťahy vlastníkov bytov a v zmysle § 11 ods. 1 je vlastníkovi uložená povinnosť konať tak, aby pri nakladaní s bytom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych práv a v § 11 ods. 5 je vymedzená sankcia za to, ak vlastník svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckych práv ostatných vlastníkov, za zákonom stanovených závažných okolností, ktorou je nariadenie predaja bytu súdom. Vykonaným dokazovaním bolo nesporne preukázané, že žalovaný sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov tým, že v byte pod vplyvom alkoholu vykrikuje a to cez deň aj v noci, vulgárne nadáva, ruší nočný kľud, uráža ostatných vlastníkov bytov, búcha, čím ako vlastník bytu ruší a ohrozuje vlastníkov bytov v bytovom dome, ktorí nemôžu riadne svoje byty užívať. Okrem toho si vodí do bytu bezdomovcov, s ktorými požívajú alkoholické nápoje, pod ich vplyvom sú hluční, vulgárni, ohrozujú ostatných vlastníkov bytov a rušia ich aj zápachom a znečisťuje smradom spoločné priestory. Žalovaný bol upozornený na uvedený stav, bol vyzvaný, aby sa pokúsil túto situáciu riešiť, bol pozvaný na zasadnutia orgánov žalobcu, kde prisľúbil zlepšenie svojho správania. Z dokazovania však vyplynulo, že svoje sľuby nedodržiava, a opakovane, takmer denne prípadne ako sám uviedol 3 krát týždenne, svojim správaním napĺňa obsah citovaného ustanovenia § 11 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov. Hoci žalovaný tvrdil, že nastúpil na protialkoholickú
liečbu, súd však neuveril žalovanému v tom, že má záujem sa liečiť, pretože psychiatra vyhľadal len v deň súdneho pojednávania, hoci mu súd doporučil tak urobiť ešte pred otvorením pojednávania v septembri 2016 a deň pred pojednávaním bol žalovaný znovu pod vplyvom alkoholu a dopúšťal sa všetkých konaní, ako v minulosti.14. Žalovaný na pojednávaní tvrdil, že zmenil svoje správanie, prestal požívať alkoholické nápoje, upustil od zásahov do pokojného bývania ostatných vlastníkov bytov, súd by však na túto skutočnosť nemohol prihliadnuť, vzhľadom na to, že žalovaný by od svojho protiprávneho konania mohol v čase súdneho konania a rozhodnutia súdu skutočne upustiť, či už účelovo, alebo objektívne, tým by však bola znemožnená reálna ochrana vlastníckych práv ostatných vlastníkov v zmysle § 11 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov. Súd poukazuje na to, že v prípade, ak by súd prihliadol na zmenu správania žalovaného počas súdneho konania, tento by ako vlastník bytu tak nebol postihnutý za opakované a dlhodobo trvajúce nežiaduce a rušivé správanie voči ostatným vlastníkom bytov a to len preto, že by tento protiprávny stav netrval aj v čase rozhodnutia súdu. Tým by fakticky bolo znemožnené takéhoto vlastníka bytu postihnúť a tým by účel citovaného ustanovenia Zákona o vlastníctve bytu bol znegovaný. Ako však vyplynulo z dokazovania, žalovaný nezmenil fakticky svoje správanie, svojim správaním i naďalej zasahuje do vlastníckych práv ostatných vlastníkov a to tým, že pod vplyvom alkoholu narušuje ich pokojné bývanie v denných ale najmä v nočných hodinách, hoci je povinný správať sa tak, aby ostatní vlastníci bytov neboli vo výkone svojho vlastníckeho práva obmedzovaní. Preto súd dospel k právnemu názoru, že žaloba žalobcu je dôvodná, žalobca nariadenie predaja bytu skutkovo odôvodnil a preukázal, že žalovaný ako vlastník bytu svojím správaním a konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov v dome a závažným spôsobom obmedzuje výkon ich vlastníckeho práva tým, že sústavne, hrubo narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov. Z dôvodu, že súd vyhovel primárnemu petitu žalobcu, o sekundárnom petite, ktorým sa žalobca domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť zdržať sa pri užívaní predmetného bytu konania a to hlasitého vykrikovania, búchania, rušenia nočného pokoja a konania, ktorým sa porušujú dobré mravy, súd nerozhodoval. Súd konštatuje, že obsah sekundárneho petitu by ani neviedol k náprave, pretože jeho výkon by bolo možné zabezpečiť v zmysle § 192 Exekučného poriadku len ukladaním pokút, až do úhrnnej sumy 30 000,-Eur, žalovaný je však nezamestnaný a pokuty, ktoré by mu boli uložené súdnym exekútorom, by boli nevymožiteľné a minuli by sa účinku.15.
Praktické príklady, kedy súd nenariadil predaj bytu
Okresný súd Banská Bystrica, 7C/18/2012:
„V zmysle zákona je vlastníkom vecí, príp. iným osobám poskytovaná ochrana proti takým zásahom, ktoré ho nad mieru primeranú pomerom obťažujú alebo vážne ohrozujú výkon jeho práv. Ak ide o zásahy, ktoré neprekračujú mieru primeranú pomerom a spoločensky únosné hranice, nie je to neoprávnený zásah. Pokiaľ ide o rušenie napr. hlukom alebo pachom, treba vziať do úvahy intenzitu hluku alebo pachu, ako aj to, či ide o takéto rušenie jednorazové, opakované, úmyselné alebo pod., pričom toto treba hodnotiť vzhľadom na všetky okolnosti prípadu. V prípade, že ide o také rušenie, ktoré je nad mieru primeraným pomerom, vždy je možná obrana voči vlastníkovi – odporcovi domáhať sa toho, aby mu súd uložil povinnosť zdržať sa presne vymedzeného rušenia, t. j. napr. obťažovaniu hlukom alebo pachom. Navrhovatelia sa nedomáhali, aby súd uložil odporcovi povinnosť zdržať sa určitých úkonov, ktoré podľa ich tvrdenia ich obmedzujú v ich vlastníckych právach, t. j. zasahujú do výkonu ich vlastníckych práv tým, že ich obmedzujú alebo znemožňujú vo výkone vlastníckych práv. Navrhovatelia sa domáhali v súlade s § 11 ods. 5 zákona č. 182/1993 Zb., aby súd nariadil predaj bytu odporcu vzhľadom na jeho správanie, čo môže nariadiť súd vtedy, ak by odporca hrubo poškodzoval byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory a príslušenstvo.
Súd má za to, že v konaní nebolo preukázané, že by došlo k hrubému poškodzovaniu týchto priestorov. Ďalej súd môže nariadiť predaj bytu v prípade, že by odporca porušoval dobré mravy v dome, alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozoval bezpečnosť alebo porušoval dobré mravy v dome. Súd má za to, že takéto skutočnosti v konaní odporcu neboli preukázané v takej miere a intenzite, že by to malo za následok vyhovenie návrhu na nariadenie predaja bytu. Súd z vykonaného dokazovania, vrátane dotazu na políciu nezistil, že by v konaní odporcu boli zistené také závažné skutočnosti, ktoré by mohli ohrozovať bezpečnosť iných vlastníkov bytov. Odporca po začatí konania tiež urobil určité opatrenia s tým, aby nedochádzalo k narušovaniu pokojného bývania ostatných vlastníkov bytov tým, že obmedzil vo svojom byte návštevy, zároveň ako bolo preukázané, odporca už neruší nočný kľud, nechodí za ním toľko návštev, ktoré by susedov obťažovali, tiež si opravil zámok na dverách a svoj byt uzamkýna. Na spoločnej chodbe boli síce v poslednom čase nájdené prázdne plastové fľaše, avšak toto znečistenie nie je v takom rozsahu, aby to zasahovalo do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov do takej miery, ktorá by zodpovedala rozhodnutiu súdu o nariadení predaja bytu a príslušenstva.“
Okresný súd Martin, 7C/12/2014:
„Podľa § 11 ods. 5 Zákona č. 182/1993 Z. z. ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojim konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvom, alebo sústavne porušuje pokojné užívanie vlastníkov bytov, porušuje dobré mravy v dome alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.
Súd vychádzajúc z citovaného zákonného ustanovenia, vzhľadom na vykonané dokazovanie návrh navrhovateľky zamietol, lebo táto neuniesla dôkazné bremeno. Nepreukázala, že by sa odporkyňa správala takým spôsobom, ktorý by odôvodňoval nariadenie predaja jej bytu. Z vykonaného rozsiahleho dokazovania podľa názoru súdu vyplynul opak, teda že navrhovateľka sa neprimerane správa voči odporkyni. Ruší jej pokojné užívanie bytu a tiež ruší aj obyvateľov blízkych bytov, čo jednoznačne svedkovia preukázali vo svojich výpovediach. Takéto jej správanie bolo preukázané aj právoplatným rozhodnutím o priestupku. Z celého konania podľa názoru súdu vyplynulo, že navrhovateľka má určité zdravotné problémy, ktoré sa prejavujú v jej neprimeraných reakciách. Tieto sa bezdôvodne zamerali na odporkyňu. Súd teda vyhodnotiac každý dôkaz osobitne ako aj v ich vzájomných súvislostiach návrh navrhovateľky ako nepreukázaný zamietol.“
