Predkupné právo je vedľajším dojednaním ku kúpnej zmluve, podľa ktorého má predávajúci právo, aby mu kupujúci v budúcnosti vec ponúkol odkúpiť späť. V prípade, ak predávajúci právo spätnej kúpy nevyužije, až následne môže kupujúci vec ďalej predať.

Nie je možné ale predkupné právo zamieňať s právom spätnej kúpy, kedy sa môže predávajúci sám domáhať spätnej kúpy, a teda nie až v prípade zamýšľaného predaja zo strany kupujúceho.

Zmluvné predkupné právo

Predkupné právo je upravené v § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka. „Kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo. Takéto právo možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci než predajom“.

Ak sa teda kupujúci s predávajúcim dohodnú na predkupnom práve, môžu predkupné právo rozšíriť aj na prípady, keby by kupujúci chcel vec darovať alebo iným spôsobom previesť na inú osobu.

Dohodnutým predkupným právom je viazaná iba osoba, ktorá sľúbila vec ponúknuť na predaj.

Nie je ale vylúčené, aby predkupné právo bolo dohodnuté aj ako vecné právo, a teda bolo by vložené do katastra nehnuteľností a vzťahovalo by sa na každého nástupcu kupujúceho. Takáto zmluva by musela byť uzavretá písomne a predkupné právo by vzniklo vkladom do katastra nehnuteľností.

V prípade porušenia predkupného práva sa oprávnená osoba môže domáhať od nového majiteľa, aby mu vec ponúkol na predaj alebo by mu predkupné právo zostalo zachované.

Určenie kúpnej ceny a lehota na odkúpenie

Ak nebolo medzi pôvodným kupujúcim a predávajúcim dohodnuté inak, oprávnená osoba z predkupného práva musí vyplatiť cenu ponúknutú niekým iným. Ak oprávnená osoba vec nemôže kúpiť alebo ak nevie splniť vedľajšie podmienky ponúknuté popri cene (a tie nemožno vyrovnať odhadnou cenou), predkupné právo zanikne.

Ak sa v rámci predkupného práva nedohodla doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, je potrebné aby oprávnená osoba vyplatila hnuteľné veci do ôsmich dní a nehnuteľnosť do dvoch mesiacov od ponuky. Ak by táto doba márne uplynula, predkupné právo zanikne.

Zákonné predkupné právo

Zákonné predkupné právo vzniká, ak to v danej situácii predpokladá zákon.

V prvom rade ide o predkupné právo medzi spoluvlastníkmi. Ak teda jednu vec vlastí viacero osôb a vlastník by chcel predať svoj podiel, môžu ostatní spoluvlastníci tento podiel prednostne odkúpiť. Ak sa ostatní spoluvlastníci nedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Povinnosť ponúknuť na odkúpenie podielu nemá vlastník v prípade, ak svoj podiel prevádza svojej blízkej osobe.

Predkupné právo nezakladá oprávnenie na vykúpenie celého ponúkaného podielu, ale len na pomernú časť podľa veľkosti vlastneného podielu

Ak nadobúdateľ oprávnenému spoluvlastníkovi, ktorého predkupné právo bolo porušené, vec (spoluvlastnícky podiel) neponúkne na kúpu dobrovoľne, môže sa podielový spoluvlastník domáhať nahradenia prejavu vôle nadobúdateľa rozhodnutím súdu. Súd má však limity svojho rozhodovania vymedzené práve uvedeným zákonným ustanovením, umožňujúcim iba pomerné vykúpenie podielu spoluvlastníka podľa veľkosti (spoluvlastníckych) podielov. Ani teleologickým výkladom druhej vety §-140 Občianskeho zákonníka podľa odvolacieho súdu nemožno dospieť k záveru prezentovanému odvolateľom, že spoluvlastníci, ktorí prejavili relevantným spôsobom záujem o nadobudnutie prevádzaného podielu, majú z titulu zákonného predkupného práva k dispozícii celý podiel. Okresný súd dospel k správnemu záveru o tom, že žalobca by mal ako podielový spoluvlastník prevádzaných nehnuteľností s veľkosťou spoluvlastníckeho podielu 1/16 nárok na nahradenie prejavu vôle žalovaného na uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníckeho práva iba vo veľkosti 1/16 z prevádzaných podielov.

Rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica, sp. zn. 11Co/176/2019

Zákonné predkupné právo majú tiež akcionári v akciovej spoločnosti pri upisovaní akcií na zvýšenie základného imania, či záložný veritelia v prípade pozemkov, ku ktorým sa viažu záložné práva. Koncesionár po uplynutí koncesnej doby má predkupné právo na stavbu obstaranú podľa zákona o koncesnom obstarávaní, a ďalšie.

Ponuka na využitie predkupného práva

Osoba povinná z predkupného práva musí pri zamýšľanom predaji urobiť oprávnenej osobe ponuku na využitie predkupného práva. Ide o jednostranný právny úkon. Okrem všeobecných náležitostí jednostranného právneho úkonu, musí byť aj v súlade s podmienkami dojednaným pri zriadení predkupného práva alebo zákonným podmienkam.

Od riadneho doručenia ponuky na využitie predkupného práva začína plynúť oprávnenej osobe lehota na možnosť využitia predkupného práva. Okrem nehnuteľností, kde sa vyžaduje písomná forma ponuky, nie je forma ponuky zákonom daná. Z pohľadu možností preukázania splnenia si podmienky ponúknuť vec na spätnú kúpu je písomná forma vhodná v každom prípade.

Predkupné právo záväzkovej c/a vecnej povahy

Zatiaľ čo pri predkupnom práve záväzkovej povahy pôsobí iba medzi zmluvnými stranami, v prípade predkupného práva vecnej povahy povinnosť z predkupného práva zaväzuje aj právnych nástupcov povinnej osoby, napríklad dediča alebo osoby, ktorá vec odkúpila, ak nebola ponúknutá na spätnú kúpu pôvodnému vlastníkovi alebo ak to tak bolo dojednané.

Predkupné právo na základe nepomenovanej zmluvy

Napriek tomu, že zákon v § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka upravuje predkupné právo ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy (tzn. predpokladá existenciu kúpnej zmluvy), predkupné právo možno zriadiť aj samostatne v zmysle § 51 Občianskeho zákonníka. Na takto zriadené predkupné právo bude nazerané iba ako na právo záväzkovej povahy a nebude toto predkupné právo možné vložiť do katastra nehnuteľnosti s vecno-právnymi účinkami.

Zriadenie predkupného práva podľa § 51 Občianskeho zákonníka, bez splnenia podmienok podľa § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka by bolo považované za obchádzanie zákona, čo vylúčila aj skoršia judikatúra (rozsudok Najvyššieho súdu SR č. k. 2Sžo/293/2010).

Spory týkajúce sa predkupného práva

V rámci danej problematiky v praxi vznikajú spory jednak s ohľadom na samotnú existenciu predkupného práva, resp. pri vôli predkupné právo zrušiť, jednak s ohľadom na porušenie povinností vyplývajúcich z predkupného práva a nárokov voči povinnému, prípadne voči novému vlastníkovi. Nehovoriac o hroziacej žalobe na neplatnosť prevodu.

V prípade, ak spor hrozí alebo už existuje, vo väčšine prípadov sa dá urovnať dohodou. Ak druhá strana nekomunikuje alebo odmieta riešiť samotný spor, je možné jej navrhnúť mediáciu, ako spôsob mimosúdneho riešenia sporov za účasti tretej, nezávislej a nestrannej osoby – mediátora.

V prípade, ak protistrana na návrh mediácie nereaguje alebo nie je možné jej takýto návrh priamo doručiť, je možné osloviť mediátora so žiadosťou o zaslanie výzvy na mediáciu protistrane. Mediátor v takom prípade priamo oslovuje protistranu a v prípade obojstranného súhlasu s mediáciou dojedná podmienky Dohody o začatí mediácie. Ak s mediáciou nesúhlasí alebo na výzvu mediátora nereaguje, mediátor vystaví správu o pokuse o mimosúdnu dohodu.