Podielové spoluvlastníctvo

spoluvlastníctvo

Veci môžu mať jedného vlastníka alebo ich môžu vlastniť viaceré osoby. V takom prípade pôjde o spoluvlastníctvo. Zatiaľ čo bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť iba medzi manželmi, podielovým spoluvlastníkom môže byť takmer každý – fyzické osoby (vrátane manželov), právnické osoby alebo štát.

Podielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť buď na základe zmluvy, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu, na základe inej právnej skutočnosti stanovenej zákonom alebo na základe zákona, alebo nadobudnutím vlastníckeho práva k novej veci.

Výška podielu

Podiel, v akom je vec v spoluvlastníctve, vyjadruje mieru, ako sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Podiel sa vyjadruje štandardne zlomkom alebo percentom.

Podiel je buď dohodnutý spoluvlastníkmi alebo je podiel ustanovený právnym predpisom. V opačnom prípade platí, že podiely sú rovnaké.

Výška podielu teda neodráža konkrétnu časť veci, ale iba mieru, ktorou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva.

Rozhodovanie o spoločnej veci

O hospodárení s vecou, ktorá je v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Váha hlasu jednotlivého vlastníka teda závisí od veľkosti podielu.

Hospodárením so spoločnou vecou rozumieme najmä správu veci, opravu, údržbu, úpravu a zmenu veci, investície do veci a spôsob užívania spoločnej veci.

V prípade, ak je potrebné o určitej veci rozhodnúť a nie je možné dosiahnuť dohodu, nie je dosiahnutá väčšina hlasov alebo hlasy sú rovné, vo veci rozhodne súd, ak o to požiada aspoň jeden spoluvlastník.

„V prípade nezhody medzi spoluvlastníkmi o hospodárení so spoločnou vecou pri rovnosti spoluvlastníckych podielov, musí byť zámer jedného zo spoluvlastníkov prezentovaný druhému spoluvlastníkovi. Až vtedy, ak druhý zo spoluvlastníkov s návrhom predkladaným nesúhlasí, môže sa ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov obrátiť so žalobou na súd. Keďže v danej veci žalobca svoj zámer žalovanému neprezentoval, nemohlo medzi nimi dôjsť k rozporu stanovísk. Navyše, takýto rozpor so zmenou využitia územia, s ktorou je spojená stavebná úprava časti parcely v podielovom spoluvlastníctve strán, tu v podstate ani nie je. Žalovaný totiž uviedol, že s týmto riešením súhlasí, avšak pre neho z neznámych dôvodov sa žalobca rozhodol vo veci konať sám. Dospel preto k záveru, že averzia a nečinnosť žalobcu vo vzťahu k žalovanému nemôže byť nahrádzaná rozhodnutím súdu, keď neboli splnené hmotnoprávne podmienky v zmysle §139 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Žalobe o nahradenie prejavu vôle preto nevyhovel.“ Krajský súd v Prešove, rozsudok sp. zn. 8Co/53/2017

Vychádzajúc z odôvodnenia rozsudku, súdne konanie má riešiť nezhody spoluvlastníkov, ale nie je úlohou súdu rozhodovať v prípadoch, kedy spoluvlastníci nemajú vôľu medzi sebou komunikovať. Absencia komunikácia nepreukazuje spor medzi spoluvlastníkmi a nenapĺňa podmienky zákona pre možnosť domáhať sa súdneho rozhodnutia.

Z právnych úkonov, ktoré sa týkajú spoločnej veci, sú povinní a oprávnení všetci spoluvlastníci spoločne. Ak teda väčšina odhlasovala napríklad zmenu správcu bytového domu, sú týmto viazaní aj menšinoví spoluvlastníci, ktorí za takúto zmenu nehlasovali.

Existuje ale aj ochrana menšinových spoluvlastníkov, a to v prípade ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci. V takomto prípade sa prehlasovaní spoluvlastníci môžu obrátiť na súd.

Odlišnou situáciou, ako je rozhodovanie o hospodárení s vecou, sú úkony, ktoré nemôže urobiť ani väčšinový spoluvlastník, ale je potrebné jednohlasné rozhodnutie. Ide najmä o prevod veci, zaťaženie veci vecným bremenom alebo záložným právom, alebo odstránenie a likvidácia veci.

Predkupné právo spoluvlastníka

Zákon myslel na ochranu spoluvlastníkov pred vstupom ďalších osôb do spoluvlastníckeho vzťahu. Ak jeden zo spoluvlastníkov chce previesť svoj podiel na tretiu osobu, má zákonnú povinnosť ponúknuť na odkúpenie svoj podiel ostatným spoluvlastníkom. Ide teda o zákonné predkupné právo.

Až keď spoluvlastníci toto právo nevyužijú, môže svoj podiel previesť na tretiu osobu. Výnimkou je, ak by spoluvlastník chcel svoj podiel previesť na svoju blízku osobu, kedy nemusí svoj podiel ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Zrušenie spoluvlastníctva

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na zrušení podielového spoluvlastníctva. So zrušením je nevyhnutne spojené aj vzájomné vyporiadanie. Spoluvlastníci sa teda môžu dohodnúť, že už nebudú viac spoluvlastníkmi a vzájomne sa vyrovnajú.

Dohoda o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva nemusí byť písomná (okrem nehnuteľností), no na požiadanie sú spoluvlastníci povinní vydať si potvrdenie o spôsobe vyporiadania.

Ak sa spoluvlastníci na zrušení a vyporiadaní nedohodli a aspoň jeden spoluvlastník chce spoluvlastníctvo zrušiť, zrušenie a vyporiadanie vykoná súd na návrh niektorého spoluvlastníka.

Pri vyporiadaní sa prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Hodnotí sa, či je možné veci rozdeliť. Ak rozdelenie nie je dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Prihliada sa možnosť účelného využitia veci, ako aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

Ak vec nechce ani jeden spoluvlastník, súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku podľa podielov.

Nie je tiež vylúčené, že súd zriadi vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti (napríklad pri rozdelení pozemku na viacero pozemkov).

Spory v súvislosti s podielovým spoluvlastníctvom

V rámci danej problematiky v praxi vznikajú spory najmä o spôsobe užívania spoluvlastníctva, spory o náhradu vynaložených nákladov na spoločnú vec, a najmä spory o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.

Nie je zanedbateľnou skutočnosťou, že ak sa spoluvlastníci nedohodnú napríklad na zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva a o rozhodnutie požiadajú súd, súdny poplatok predstavuje 6 % z hodnoty nehnuteľnosti. Nehovoriac o ďalších nákladoch na právne zastúpenie, trovy dokazovania a pod.

Návrh na mimosúdne riešenie sporu mediáciou

V prípade, ak spor hrozí alebo už existuje, vo väčšine prípadov sa dá urovnať dohodou, vrátane už prebiehajúcich súdnych sporov.

Ak druhá strana nekomunikuje alebo odmieta riešiť samotný spor, je možné jej navrhnúť mediáciu, ako spôsob mimosúdneho riešenia sporov za účasti tretej, nezávislej a nestrannej osoby – mediátora.

V prípade, ak protistrana na návrh mediácie nereaguje alebo nie je možné jej takýto návrh priamo doručiť, je možné osloviť mediátora so žiadosťou o zaslanie výzvy na mediáciu protistrane. Mediátor v takom prípade priamo oslovuje protistranu a v prípade obojstranného súhlasu s mediáciou dojedná podmienky Dohody o začatí mediácie. Ak s mediáciou nesúhlasí alebo na výzvu mediátora nereaguje, mediátor vystaví správu o pokuse o mimosúdnu dohodu.

Rozhodnutia súdov

Vytvorený domov pre maloleté dieťa, ako dôvod na neprikázanie bytu alebo jeho predaj

Uznesenie Najvyššieho súdu SR

14.11.2012

6 Cdo 279/2012

Najvyšší súd SR v rozhodnutí zhodnotil ako dôvod hodný osobitného zreteľa, že v nehnuteľnosti, ktorá je predmetom konania o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, má maloleté dieťa spoluvlastníkov vytvorený svoj domov.

Z tohto dôvodu nebolo možné zrušiť podielového spoluvlastníctvo a
vyporiadať ho prikázaním veci alebo jej predajom a rozdelením výťažku.


Prechod nárokov vyplývajúcich z predkupného práva spoluvlastníka nehnuteľnosti na nadobúdateľa podielu

Uznesenie Najvyššieho súdu SR

13.08.2015

3 Cdo 239/2012

Najvyšší súd SR definoval, že ak bolo spoluvlastníkovi porušené práva vyplývajúceho z predkupného práva podielového spoluvlastníka, a tento spoluvlastník svoj podiel prevedie na tretiu osobu, nadobúdateľ podielu sa stáva zároveň oprávneným z predkupného práva viazaného na spoluvlastnícky podiel.

Zároveň na neho prechádzajú práva pôvodného vlastníka podielu vyplývajúce z porušenia predkupného práva. To bez ohľadu na to, či pôvodný vlastník svoje oprávnenia pri porušení predkupného práva uplatnil.

2 komentáre

  • Dobrý deň, vo Vašom prípade odporúčame navrhnúť bratovi mediáciu, keďže svojvoľným konaním môže dôjsť k následným právnym sporom. V tomto prípade je potrebné rešpektovať jednak práva spoluvlastníkov (vrátane práva Vášho brata ako spoluvlastníka, a právo Vašej matky vyplývajúce z vecného bremena.

  • dobry den.. traja surodenci mame dom s pozemkom, ktori sme na tretiny zdedili po mame.. mama teda zije ale dedistvo nam prepisala este za zvota a ma tam pravo dozit.. brat by pozemok chcel geometricki rozdelit a postavit si na svojej casti dom.. so sestrou sa nam to nepaci ale on na to tlaci.. ide o to ze o mamu sa starame a chceme pre nu klud a nie stavenisko.. davala nam to preto aby po jej smrti bolo co najmenej starosti s dedenim ale ze ju tam nechame v pohode.. a nie ze si to budeme este za zivota rozdelovat. viete poradit co mozeme robit?? moze tam brat postavit bez maminho suhlasu alebo riesit to sudom?

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená.